121亿捡漏董家渡中民投“地王”，现成绿地手中“救命牌”!

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3月6日，兰生股份发布公告称，公司拟向中民外滩房地产开发有限公司购买位于黄浦区小东门街道616、735街坊H地块会馆街55号。

即绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层共2层办公楼及35个车位。

购置标的实测办公部分建筑面积为5,548.80平方米，合计总价约为5.61亿元，其中办公楼总价约5.44亿元，车位总价约1653万元。

如此计算，此次成交单价约为9.8W/㎡，对比市场挂牌价，便宜了不少。

01

绿地·外滩中心

绿地外滩中心，坐落于黄浦区核心区域，原董家渡13、15地块，最初为中民投手中持有，2014年，中民投联合上海外滩开发，上海佳渡置业以248.5亿元拿下该地块。

但项目的后续开发却一波三折。

最终在2019年，绿地地产收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格共计121亿元。

该地块后续被开发成两个项目，分别为绿地外滩中心，海珀外滩。

绿地外滩中心；

项目组成包括46万平方米超高层地标及高端企业总部办公楼，8万平方米地上和9万平方米地下商业体，12.6万平方米高端公寓，近5万平方米的公共绿化带，以及4.2万平方米超五星酒店为一体的超级商业综合体。

绿地外滩中心，包含一栋超300M超高层地标，240M超高层办公楼，150高层办公楼，五星酒店，企业总部，和部分高端住宅。

目前已售情况如下；

1、2020年5月，上海银行股份有限公司发布公告称，向中民外滩房地产开发有限公司购置一栋绿地外滩中心T2幢办公楼及部分地下产权停车位项目，总价48.54亿元。

2、同年8月，国海证券发布公告称，公司董事会同意公司以总价13.8亿向开发商中民外滩房地产开发有限公司购买上海绿地外滩中心C1栋写字楼，作为办公用途。

3、同年12月，中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元签约购入上海绿地外滩中心T4办公楼，建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。

前后又有包括中泰证券，海通证券等企业入驻。

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海珀外滩；

绿地外滩中心的住宅部分被命名为：绿地·海珀外滩；

项目共计8栋，分为两期开发，全为高层板式。

项目最早于2020年3月开盘，一期均价13.8W，共计203套房源，只一期便帮绿地回笼近28亿资金。

项目最近一次开盘为2021年11月8号，建面为184-426㎡，房源总数145套，均价14.25W，已全部售罄。

02

中民投“地王”

2014年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资股份有限公司在沪正式揭牌。

作为全国首家“国字头”民营投资公司，中民投又被戏称为民间版的中投，其旗下59家股东包括，苏宁，亿达控股，泛海等。

中民投一战成名，就是其拿下了董家渡“地王”项目。

2014年11月，中民投联合上海外滩开发，上海佳渡置业斥资248.5亿元拿下了董家渡地王，248.5亿也是当年上海总价地王。

同时，上海佳渡置业亦为中民投控股股东之一的中民嘉业旗下子公司，最初，中民持有该项目的85%股权，上海佳渡持有10%，国资背景的上海外滩开发持有5%。

2015年12月，在拿地一年后，董家渡地块宣布正式开工，启动建设。据中民投相关文件，该项目总建筑面积113.9万平方米，总投资达到了604亿元，计划在2021年前全部完工。

风光的开始，但后续，中民投陷入了“债务违约”、“财产变卖”、“资金困局”，中民投再无力开发董家渡项目，后续几年，地块也只立起了几栋毛坯。

2017年，中民投将自己持有的约36%股权，旗下佳渡置业持有的9%股权，合计45%转让给安信信托，总价240亿元。

转让后，安信持有45%股权，中民投及旗下子公司佳渡置业持有50%。

2019年，董家渡项目被摆上了拍卖台，伴随着众多买家与中民接触，价格被越压越低，有的甚至把50%的债权压到了初始拿地成本价之下。

这还不是关键，因为中民投本身拥有几十位股东，股权极为分散，带来非常繁琐的交易流程，以及表内表外难以一时厘清的高负债。

据传，世茂一度接近拿下该项目，中民投以50%股权报价160亿，世茂拒绝了，原因就是上面的交易细节太复杂，风险过高。

最终，绿地接手该项目。

由上海市相关部门和机构撮合，有着国资背景的绿地，于2019年2月13日正式接下了中民投旗下董家渡13、15地块。绿地花了121亿元，将其收入囊中。

为了规避风险，绿地在签订交易协议中，没有使用一次性付款，拟定在不超过300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资提供担保。

董家渡项目的整体开发成本高达600-700亿元，安信信托还投了约100余亿元。

03

绿地接手

中民投拿下该地块花了248.5亿，安信中途接手，45%的股份花了240亿，而最终绿地拿下该项目只用了121亿，作价相当于2014年拿地价的一半。

看着像划算，可实际上，绿地也要一并承担公司的高额负债。

公告显示，截至2018年12月31日，标的公司总资产453.1628亿元，总负债352.984亿元，净资产100.1788亿元。就是说，除了花出去的121亿，绿地还需额外承担353亿的负债。

此前，中民投设定的总投资额为604亿元，债务加地价甚至超出了预算。考虑到当时绿地接手时，建设完成度还不到一半，也就是说，项目还没完成，预算就花完了。

绿地大手笔接手，但绿地当时的情况也没多好。

2018年绿地三季度报，公司负债率同比上升至89.31%，一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。

在这种情况下，绿地还敢拿地，只能说勇士。

04

绿地债务

瓜楼往期的公众号文章，讲过绿地现在的负债情况：

点点关注，查看往期文章

去年11月15日，标普将绿地控股集团的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”（选择性违约）。绿地多笔美元债务违约，导致其信用评级下降。

截止到2022年三季度，绿地控股总资产为1.35万亿元，总负债1.18万亿元，负债率87%。其中一年期短期负债约1391亿元。

销售额、毛利润双双下滑，与此同时，绿地账上现金仅633亿，当中还包括160亿的受限资金，如何还债是一个问题。

去年6月份，久未露面的绿地张玉良，带着一众管理层们开了个业绩会。

会上，绿地提出了通过甩卖资产的方式来度过负债高峰期，按照张的设想，市场6月销售可以恢复至过往水平，3年内出售2000亿元资产，每年500亿-700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。

此前，包含上海绿地外滩中心-T3塔楼在内，上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体、上海绿地万豪酒店均被打包做资产摆上货架。

新盘补充：今年开盘的绿城·外滩兰庭；

"绿城·外滩兰庭"原为董家渡2、3号地块项目；

董家渡2号地块设计方案

东至如意街（规划）

西至悦来街

南至白渡路

北至复兴东路

董家渡3号地块设计方案

东至豆市街

西至如意街（规划）

南至白渡路

北至复兴东路

2023年1月30日，外滩兰庭开盘，项目拟推207㎡-297㎡大平层，一期111套房源入市，均价14.5 W/㎡，最终触发积分97分，于当日全部售完。

二期预计年中入市，文章看这里；

绿地外滩中心，确实算优质的楼市资产，但光一个外滩中心便能拯救绿地嘛，面对千亿负债，绿地又有什么手段，我们会持续关注。

上周写过一篇爆款文章，给大家讲了市场上出现的10年期，不归本，先息后本，3XX%的产品。有听不懂的小伙伴们，一定要来参加我们本周六的闭门会议：

注意：抵押资金不能流入楼市哦~

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